J­-REIT市場は死んだのか?

昨夏のサブプライムローン問題の発覚を契機に、奈落の底に落ちた感のあるJ­-REIT市場。
まず、そもそもJ­-REITとは何かを整理すると①投資家から集めた資金でファンド（投資法人）を設立し②その資金を不動産（オフィスビル、マンションなど）に投資し③不動産を運用（維持・管理・買い替えなど）し④不動産事業の利益（賃料収入―管理コスト）を投資家に分配する商品のことを指す。
投資法人は主に投資家が「投資口」（株式）を購入することによる出資で運営されるが、40%程度が「銀行借り入れ」や「投資法人債」などからなる有利子負債であるケースが多い。また、最近では「銀行借り入れ」から、次第に「投資法人債」主体にシフトする傾向がみられる。
また、J­-REITは投資信託、債券、株式の性格を併せ持つユニークな商品だ。根拠法は投資信託法だが、投資形態は株式とほぼ同じで、次のような特徴がある。

①「小口資金をまとめて」「個人では投資しにくい」不動産に投資
投資信託に似た特色。
運用成績は資産運用会社（アセットマネージャー=投資信託におけるファンドマネージャー）の力量次第。

②6か月ごとに安定した配当が得られる
債券に似た特色。不動産事業の賃料収入（インカムゲイン）は、短期間ではあまり変化しない。

③専門の流通市場
株式と同様の取り扱い。株価（投資口の価格）は、毎日、新聞などに掲載される。

④配当可能所得の90%超を配当（配当性向90%超）
90%超を配当することによって、法人税が実質的に免除される。投資家は一般の不動産会社の株式よりも高い配当を得られる。

⑤情報開示が充実
「目論見書」「資産運用報告書」「有価証券届出書」などで、ファンドの内容をチェックできる。従来の不動産投資（ワンルームマンション投資など）よりも透明性などの点で優れる。

J­-REITはこのような優れた特性をもった、本来的には魅力的な商品であり、市場は2001年9月のスタート以降、順調に拡大してきた。
J­-REITが購入した不動産の取得価格累計は、08年7月末時点で約7.4兆円と、スタート時の約20倍に拡大している。
また、日本は世界の市場では後発組ながら、08年8月末現在で市場規模は3兆8976億円に達し、国別シェアは約6%で、国別ランキングでは堂々の5位に食い込んでいる。
ところで世界のREIT市場は、昨夏を境に大幅な調整局面を迎えている。そのきっかけは言うまでもなく、米国発のサブプライムローン問題だ。J­-REIT市場もその例外ではないが、世界の市場と比べると、一歩先んじて調整局面を迎えた様子も見て取れる。
東証REIT指数は特に06年11月下旬以降、急テンポで上昇。これは外国人投資家に加えて、国内機関投資家、FOF（ファンド・オブ・ファンズ）などの需要を反映したものだった。ところが、07年6月上旬以降、相場は一転して大幅な下落に転じた。これには日本の長期金利上昇の影響で、J­-REITの投資妙味が薄れたことが背景にある。
07年7月以降は、米国サブプライムローン問題が下落を加速、08年1月以降は、国内金融機関によるロスカットも影響した。08年4月以降は一時的に回復傾向も見られたが、6月以降は再び下落に転じた。
この要因としては①実物不動産市場の減速②不動産セクターの信用力低下③J-REITなどの資金調達に対する懸念④金利上昇懸念、などが挙げられる。
07年5月までの相場急騰をけん引したのが外国人なら、6月以降の急落の引き金となったのも外国人。J-REITの投資主体別売買動向を見ると、6月を境に外国人が売り越しに転じたことがはっきりと見て取れる。果たして外国人はこのまま日本市場を見限り、東証REIT指数のグラフの推移は心停止状態の軌跡をたどるのだろうか?

続きはFJ12月号で